173 ответов в теме

[PiVo]

Собственно, для тех, кто хочет стать рантье, мои друзья предлагают на продажу собственный дом-гостиницу в Коктебеле.

 

Посмотреть на Яндекс карте

Гостиница в этом году в сезон не пустовала ни одного дня.
Даже сегодня 13.10.12 есть отдыхающие.

Фотки не сортирую - лень
Но в двух словах опишу:
1-й этаж (на фотках все под дерево) либо под собственное проживание, либо общее для всех постояльцев
2-й этаж номера (то, что в обоях)
Ну и с общими видами понятно - фасады без отделки.

Цена продажи в состоянии "как есть": 250 000 а.е. (американских единиц)

На счет реальных разговоров по продаже, оформлению, поставки клиентуры и т.д.: заинтересованные лица пишут в личку, а я скидываю координаты владельца.










З.Ы. Мопэд не мой
З.Ы.Ы. Конструктивная критика, уточняющие вопросы, предложения по улучшению информативности поста, минимальный флуд приветствуются и т.д. Это же УОК!

Изменено: PiVo, 18 Май 2013 - 19:35

[VED]

PiVo, без площади, а поэтажного плана, и пр. не информативно. И адрес на карте можно.

Изменено: VED, 13 Октябрь 2012 - 20:41

[BadGarry]

есть": 250 000 а.е. (американских единиц

жесть - интересно - жизни человка - хватит шоб хоть отбить вложения ??

[VED]

BadGarry, если там 20 номеров по 3 места и 100 метров от моря, то все нормально.

[malmuv]

Судя по внешнему виду дома - номеров на втором этаже максимум четыре, но учитывая фото санузлов то вроде бы даже меньше четырех. По расположению наверное около аквапарка. Но ТС наверное уточнит.
Как комерческая недвижимость при таком количестве номеров и растояния до моря думаю мало интересна (хотя весь вопрос в окончательной цене). Как дом то точную цену покупатель может определить на месте.
Удачной продажи.

[chits]

Если рядом с аквапарком то до моря недалеко 10 мин.и дельфинарий рядом место гуд...правда грязноватый городок но цены на отдых дороже чем рядом в феоодосии в 2 раза.
Место гуд отдыхал в коктебели очень понравилось море.

[PiVo]

PiVo, без площади, а поэтажного плана, и пр. не информативно. И адрес на карте можно.

Благодарю за поправки, постараюсь в ближайшее время устранить неточности.
Некоторые сегодня, остальные чуть позже (не от меня зависит).

жесть - интересно - жизни человка - хватит шоб хоть отбить вложения ??

Я ждал этого вопроса, но несколько в другой формулировке

BadGarry, если там 20 номеров по 3 места и 100 метров от моря, то все нормально.

Именно так. Вопрос нужно формулировать так: «сколько дает ренты такое приобретение?»
И я постараюсь ответить на этот вопрос

Судя по внешнему виду дома - номеров на втором этаже максимум четыре, но учитывая фото санузлов то вроде бы даже меньше четырех.

На 2-м этаже 2 номера на 4 места (500 грн/сутки) и 1 номер на 3 места (500 грн/сутки)
На 1-м этаже апартаменты (200$/сутки без ограничения количества людей)

По расположению наверное около аквапарка. Но ТС наверное уточнит.

Совершенно верно, уточняю:
до моря 300 м
до дильфинария 200 м
до аквапарка 100 м

Как комерческая недвижимость при таком количестве номеров и растояния до моря думаю мало интересна (хотя весь вопрос в окончательной цене). Как дом то точную цену покупатель может определить на месте.

С этим не могу согласиться. Простой расчет, при "сезоне" с июня по 20 сентября имеем:
112 дней * (500 + 500 + 800) = 201600 грн
минус коммунальные и прочие расходы
плюс повышение цен на период проведения фестивалей в Коктебеле см. Культурные мероприятия
имеем около $20 000 за сезон!
Теперь легко ответить на вопрос BadGarry

Удачной продажи.

Благодарствую!

Если рядом с аквапарком то до моря недалеко 10 мин.и дельфинарий рядом место гуд...правда грязноватый городок но цены на отдых дороже чем рядом в феоодосии в 2 раза.
Место гуд отдыхал в коктебели очень понравилось море.

Чистота курортов одно из самых больных мест любого курорта, но море в Коктебеле действительно чистое в основном это правда.

Ну и еще добавочка:

Общая площадь участка 3,5 сотки.
Постройка занимает приблизительно 1 сотку (т.е. есть место для расширения)
Дом порядка 200 м²
Отдыхающие (в порядке уменьшения количества)
1. Москвичи
2. Россияне
3. Ближнее зарубежье (белорусы и т.д.) и украинцы
4. Дальнее зарубежье (в основном на время фестивалей)
5. Знакомые, родственники и т.д. (в основном в не сезон или майские, дни рождения, корпоративы и т.д.)

З.Ы. Завтра должна прийти дополнительная информация от владельцев

[BadGarry]

около $20 000 за сезон! Теперь легко ответить на вопрос BadGarry

итак - 250 куе /20 куе = 12 лет

[PiVo]

итак - 250 куе /20 куе = 12 лет

Не вдаваясь в курсовые колебания и инфляцию и считая стабильными все влияющие на этот бизнес процессы, не достраивая других номеров на участке и т.д. и т.п., срок окупаемости будет именно такой.
Для сравнения, можно посчитать инвестиции в 1-к квартиру в Киеве.
Пусть она будет стоить 60 т. а.е. делим на 12 лет, получаем $5000/год
А вот это, действительно не реально!
Даже с золотыми унитазами 1-к квартиру невозможно сдать за $5000/год

Изменено: PiVo, 14 Октябрь 2012 - 22:26

[VED]

BadGarry,PiVo, срок окупаемости надо умножать на 1,3 - 1,5: наемные работники, время, текущие ремонты, налоги, милиция и пр.

С депозита будете иметь 25000 уе процентов в год и никаких рисков.

Изменено: VED, 14 Октябрь 2012 - 21:35

[ANDY]

никаких рисков.

радует такая уверенность...

[VED]

ANDY, риски, что этот дом развалиться, его снесет лавиной примерно равны риску не возврата депозита.

Изменено: VED, 14 Октябрь 2012 - 22:38

[DiDok]

Не вдаваясь в курсовые колебания и инфляцию и считая стабильными все влияющие на этот бизнес процессы, не достраивая других номеров на участке и т.д. и т.п., срок окупаемости будет именно такой.
Для сравнения, можно посчитать инвестиции в 1-к квартиру в Киеве.
Пусть она будет стоить 60 т. а.е. делим на 12 лет, получаем $5000/месяц
А вот это, действительно не реально!
Даже с золотыми унитазами 1-к квартиру невозможно сдать за $5000/месяц

щось ти трошки невірно рахував.5000 -не в місяць,а на рік при такій математиці,а це вже реально навіть дуже

[ANDY]

VED, тоже нравятся такие самоуверенные посты. Иногда прежде чем писать что-то стоит подумать.
Когда ты покупаешь дом, ты его смотришь (сам или со спецом), ты смотришь участок, соседей, документы, при желании имеешь возможность "пробить" ВСЁ, что касается этого места и самого дома (вплоть до геологической активности в данном районе ).
А когда ты кладешь деньги на депозит (в нашей родной Украине), ты просто НАДЕЕШЬСЯ, что все будет "зашибись" и дядя банкир даст тебе "срубить бабла".
Ну то такє... "Каждій право имеет право, на то что слева и то что справа..."(с)
Не будет флеймить...

[VED]

ANDY, "сегодня над нами пролетел самолет, завтра он упадет в океан ....... погибнут все пассажиры" (с) В. Цой. Возможно всякое.

Своим постом я хотел сказать, что в Украине никакие капитальные вложения не рассчитываются более чем на 5-ть лет (исключения базовые отрасли у олигархов). Отсюда вывод - окупаемость около 15 лет это нереально.

Какие преимущества у дома перед депозитом:

- защищенность от инфляции (относительная)
- довольно ликвидный актив
- возможность расширения (если позволяет участок)

Дилемма проста (с учетом объективных рисков для каждого из вариантов):

- дом 15000 уе. ренты и работа по содержанию/управлению/контролю.
- депозит 25000 уе. и нет работы по содержанию.

Изменено: VED, 14 Октябрь 2012 - 22:27

[PiVo]

VED,ANDY, не ссорьтесь. Каждый из вас, по своему, прав.
В каждом из предложенных вами вариантах есть свои плюсы и минусы.
На счет сравнимости этих вариантов... отдельный вопрос и каждый будет решать его в меру своего опыта!
DiDok, це точно - маху дав (виправив)
Але, я брав останній живий варіант, який я знаю.
Квартира потребувала гарного ремонту (а це вкладання), знаходилась не дуже близько від метро та і продавалась швидко, бо власниця мала борги за кредитом.
Взявши все це разом, маємо не дуже радісну (читай - дохідну) картину

Изменено: PiVo, 14 Октябрь 2012 - 22:27

[ANDY]

VED, вполне согласен + к самым большим рискам в Украине стоить добавить политическую составляющую

PiVo, какие ссоры, мы ж не маЛчыкы уже...

[PiVo]

PiVo, какие ссоры, мы ж не маЛчыкы уже...

Это я к тому, что побольше бы подробностей

[Scrip]

Даже с золотыми унитазами 1-к квартиру невозможно сдать за $5000/год

Легко.

Все зависит от ремонта и месторасположения.

[VED]

Scrip, а сколько в Киеве стоит шикарная 1-комнатная (ремонт+расположение). Интересно сопоставить варианты инвестиций.

п.с. уже плюс, работает на 7-8-м месяцев в году больше.

Пусть за 250 куе купить 3 однокомнатные и сдать по 400 у.е. = 14400. (и на комуналку не тратимся).

Изменено: VED, 14 Октябрь 2012 - 23:13

[Drager]

а сколько там стоит земля и сколько стоит дом такой небольшой построить?
и что за номера такие, чтобы по 500 грн платить?

[@ NIK @]

и что за номера такие, чтобы по 500 грн платить?

+1
500 грн.... ну разве что только в июле месяце, да и то, за такие деньги - номер и дом покруче будет. Я бы за этот номер 500 не заплатил бы.
З.Ы. без обид, говорю как есть, т.к. 5 лет езжу в Коктебель.

[PiVo]

Легко.

Все зависит от ремонта и месторасположения.

Наверное и стоимость квартиры изменится существенно и стоимость ремонта будет внушительной.
Впрочем, если сравнивать 1-к квартиру в Киеве, стоимостью 250 000 а.е., то, наверное, можно, только возникает вопрос - "зачем?"

а сколько там стоит земля и сколько стоит дом такой небольшой построить?

Я не строитель и не маклер, специализирующийся по землям ЮБК, так что ответить на эти вопросы не могу.
Но наверняка стоимость всех этих вещей зависит от расположения участка, наличия коммуникаций, материалов из которых будет строиться дом, качества, скорости и времени постройки.

и что за номера такие, чтобы по 500 грн платить?

В основном стоимость номера зависит не от самого номера, а места, где находится сама гостиница, т.к. люди, обычно, приезжают на море, аквапарк, посидеть вечером в беседке, попить винчика и т.д., а не сидеть в номере

+1
500 грн.... ну разве что только в июле месяце, да и то, за такие деньги - номер и дом покруче будет. Я бы за этот номер 500 не заплатил бы.
З.Ы. без обид, говорю как есть, т.к. 5 лет езжу в Коктебель.

Я бы тоже не заплатил, но я выше написАл, кто обычные отдыхающие в таких номерах.
Украинцев очень мало.

[Scrip]

Впрочем, если сравнивать 1-к квартиру в Киеве, стоимостью 250 000 а.е., то, наверное, можно, только возникает вопрос - "зачем?"

За 250 ты купишь двушку в самом центре Киева, на Пушкинской к примеру, хотят 175 + торг. Уже с ремонтом.

http://dom.ria.ua/ru/realty-6221476.html

Сдавать такую можно легко за 800 - 1 куе в месяц. Если под офис - итого дороже.

Профит считай сам.

[Vic]

Наверное и стоимость квартиры изменится существенно и стоимость ремонта будет внушительной.
Впрочем, если сравнивать 1-к квартиру в Киеве, стоимостью 250 000 а.е., то, наверное, можно, только возникает вопрос - "зачем?"

Стоимость однушки 60-70 уй, ремонт еще 10. Доход в год 6000.

[Санчик]

Цена продажи в состоянии "как есть": 250 000 а.е. (американских единиц)

проще и грамотнее шото в Европе взять...

[VED]

Стоимость однушки 60-70 уй, ремонт еще 10. Доход в год 6000.

Т.е. покупается 3 однушки и имеется чистый доход 18 куе. (минус 3 на косметический ремонт), итого 15 железно?

[Nime44ina !]

проще и грамотнее шото в Европе взять...

кому нужно жилье в Европе и может себе это позволить - могу помочь организовать покупку

[Vic]

Т.е. покупается 3 однушки и имеется чистый доход 18 куе. (минус 3 на косметический ремонт), итого 15 железно?

Я не занимаюсь продажей недвижимости но описал свою ситуацию.

ПыСы. Знающие люди утверждают, что покупка и сдача в аренду нежилых помещений гораздо выгоднее.

[PiVo]

За 250 ты купишь двушку в самом центре Киева, на Пушкинской к примеру, хотят 175 + торг. Уже с ремонтом.
http://dom.ria.ua/ru...ty-6221476.html

характеристика здания

• тип перекрытия: смешанное;

Сдавать такую можно легко за 800 - 1 куе в месяц. Если под офис - итого дороже.

Профит считай сам.

Да я посчитал. В 12 лет не вписываемся

Ту олл.
Не совсем понятна ситуация с сравнением квартир/ы в Киеве и гостиницы в Крыму.
Это разные фломастеры, я уже не говорю про то, что цифры не сходятся.
В этой теме и квартиру за 60 000 можно купить и сдать ее не менее чем 500, а в темах с поиском квартир ситуация печальная, т.к. все, что сдается убитое или стоимость не реальная.
Так кому верить?
Покупка/продажа недвижимости в других странах вообще улет.

Пока все эти рассуждения из области теории, а мои друзья не первый год практикуют.

[BadGarry]

эти рассуждения из области теории

из области практики - все это поддержать - тоже бабки
ибо народ снимая комнату за 500 грв/сутки - очень часто ведет себя как былдо
уничтожая и порча имущество

у меня например - перепортили практически всю мебель

пс - несколько лет назад - были мажоры - развлечение которых - сводилось к тому что они снимали квартиру
а потом тупо громили ВСЕ что можно в ней

[PiVo]

из области практики - все это поддержать - тоже бабки

С этим согласен. Но хочу акцентировать внимание, что предлагаемая к продаже гостиница 2011 года постройки, т.е. эксплуатировалась фактически только в этом году. Т.е. износ минимальный.

ибо народ снимая комнату за 500 грв/сутки - очень часто ведет себя как былдо
уничтожая и порча имущество

у меня например - перепортили практически всю мебель

пс - несколько лет назад - были мажоры - развлечение которых - сводилось к тому что они снимали квартиру
а потом тупо громили ВСЕ что можно в ней

Все это позволяет решить комплекс мероприятий, которые не допускают к таким событиям или позволяют быстро и взаимовыгодно решать эти вопросы:
- подбор отдыхающих
- залог
- сотрудничество и взаимодействие с правоохранительными и не только правоохранительными органами
- и т.д.

А вот нужно ли вкладывать и сколько в квартиру стоимостью 60 000 а.е. - вопрос, думаю, риторический.

[Виталий Nikopol]

PiVo, Воха, ты где тему создал? Правельно - на Епельклубе Паэтому апартаменты твоих друзей будут сравнивать не только с однушкой в Киеве, а еще и с чертом лысым Иначе никак, смирись

[Кнапик]

Виталий Nikopol, и тут Лысого засветили))).

[Vic]

Все это позволяет решить комплекс мероприятий, которые не допускают к таким событиям или позволяют быстро и взаимовыгодно решать эти вопросы:
- подбор отдыхающих
- залог
- сотрудничество и взаимодействие с правоохранительными и не только правоохранительными органами
- и т.д.

А вот нужно ли вкладывать и сколько в квартиру стоимостью 60 000 а.е. - вопрос, думаю, риторический.

Так и с арендаторами можно произвести те же действия))). По поводу квартиры, привел реальный пример и никакой риторики. Да и доказывать, что лучше - желания нету. По поводу сабжа в теме - немного неправильно определен смысл в теме, покупая гостиницу просто рантье не становишся, потому как вложил деньги и забыл про нее получая кэш сложно. Этим туристическим бизнесом надо жить и приложить немалые усилия, чтобы получить доходность.